2021年1月25日星期一
 
專家論市
Martin Hennecke
 
五礦建設
HKEx 股份編號 : 00230 
 
公司簡介
主要業務為房地產發展及項目管理、專業建築、物業投資及證券投資。

業務回顧 - 截至2012年12月31日止年度

房地產發展

本集團之房地產發展業務分部以知名之「五礦地產」品牌為基礎,並已續漸在中國受到歡迎及認同。本公司於「2012年度中國房地產卓越100榜」名列第58位。於二零一二年十二月三十一日,本集團之房地產發展組合集中於中國經濟活躍之地區,尤其是珠三角區域、長江流域及大北京區域。在不同發展階段之合共十個項目分佈於中國七個城市。下表為本集團各房地產發展項目於二零一二年十二月三十一日之概況。

1.東方•龍湖灣

東方•龍湖灣是位於江蘇省南京市發展相當完善之住宅項目,項目分三期發展,提供別墅及公寓單位,總樓面面積共約310,000平方米。於二零一二年,該項目之簽約銷售總額為人民幣279,900,000元。去年已實現之售價整體略低於預期,原因為於批准發售餘下單位時通常已給予較大折扣。

針對南京市地區實施之調控措施於年內維持不變,但有跡象顯示銷售量及已實現價格開始回升,情況於本年度第四季尤其明顯,原因為主要房地產發展商已實現或甚至超越各自之年度銷售目標,故無甚動機為買家提供價格折扣。配合新增供應放緩,預期將有經濟刺激措施出台亦已整體上推動潛在購房者。這個項目之所有開發工程已基本完成,並計劃完成一個商業中心及多項配套設施(例如學校)之開發工程。值得注意的是,這個項目已於南京市成功樹立高基準,且本集團已於該地區獲得廣泛市場讚譽。

2.五礦•御江金城

五礦•御江金城為本集團於南京市之第二個住宅項目。該項目所在地盤面積為71,000平方米,包括別墅、公寓及閣樓單位,以高端市場客戶為銷售對象。於二零一二年,閣樓單位之促銷計劃展開,平均售價為高於預期之每平方米人民幣21,857元。於年內,該項目之簽約銷售總額為人民幣935,600,000元。與此同時,已預售之公寓單位已如期交付予買家。於未來一年,已為餘下尚未售出單位計劃進行另一輪營銷活動,而交付售出單位之工作亦如期進行。

3.五礦•九璽台

東方•龍湖灣及五礦•御江金城項目之成功已為五礦•九璽台奠定穩固基礎。該項目為本集團於南京市之第三個住宅項目,地盤面積約為179,000平方米,計劃發展為低密度住宅,並已於二零一二年四月動工,而於二零一二年十月推出首次促銷活動。年初至今之簽約銷售額約為人民幣400,000,000元,乃由於市場反應及已實現價格均較預期理想所致。這個項目預期於二零一三年進一步開發及促銷,並對該項目之前景樂觀。

4.五礦•龍灣國際社區

這個大型住宅項目位於湖南省長沙市,由本集團全資擁有,地盤面積約為643,000平方米,項目分五期發展。該項目備有多項配套設施,包括會所、商舖、車位、學校及幼稚園,提供約1,060,000平方米總樓面面積。於二零一二年,長沙市房地產行業之特點為有相對大量之新供應及庫存,結果成為遏抑價格之因素及導致銷售流程普遍較為緩慢,原因為買家變得有更多選擇。更長遠而言,有關長沙市集體運輸鐵路項目之更多詳情預期將於二零一三年披露,應對買家意欲有積極影響。該項目之最後一期工程第五期將於二零一三年動工,標誌著這個項目進入成熟及接近完成階段。

5.格蘭小鎮

格蘭小鎮項目毗鄰長沙市五礦•龍灣國際社區,自本集團於二零一零年從中國五礦購入該項目後,該項目遂由本集團全資擁有。這個項目之地盤面積約為333,000平方米,分兩期發展作別墅及公寓單位。該項目第二期二區已於二零一二年竣工,而第三區工程亦快將完成。鑑於五礦•龍灣國際社區及格蘭小鎮兩個項目位處長沙市理想地段,且於市場上頗受潛在購房者青睞,本集團對該等項目的前景充滿信心。

6.中國五礦商務大廈

中國五礦商務大廈位於天津市,為本集團首個商住兩用項目,地盤面積約為21,000平方米。該項目發展為商住兩用之雙塔樓,總樓面面積約為183,000平方米,當中約22,700平方米為商業零售區及地庫停車場。該項目於二零一二年之總簽約銷售額約為人民幣164,300,000元,已實現之平均售價達每平方米人民幣13,421元。天津市濱海區已受惠於一系列優惠的政府措施,惟當地之房地產業仍然受到新供應充裕所抑制。

7.五礦•鉑海灣

該項目位於遼寧省營口市,由本集團全資擁有,地盤面積約為396,000平方米,預期於完工時將提供約504,000平方米總樓面面積。該項目第一區及第二區已於二零一二年動工。目前,勞動力短缺等多項因素拖慢了施工進度。本集團已對發展進度作出調節,以應對市場轉變。該項目於二零一二年推出預售,錄得總簽約銷售額人民幣127,700,000元。

8.五礦•哈施塔特

這個項目位於廣東省惠州市,地盤面積為984,000平方米。該項目第一期工程正如期進行,及第二期工程已於二零一二年十二月批准動工。該項目於二零一二年四月首次推出預售營銷,而截至二零一二年十二月三十一日之總簽約銷售額達人民幣413,800,000元。鑒於該項目所處位置及本集團之品牌名稱於該地區之知名度,預期該項目將於未來數年取得令人滿意的成績。本集團將於二零一三年為該項目推出大型的營銷活動。

9.北京如園

該項目位於北京市繁盛之海淀區,地盤面積約為139,000平方米,發展為高尚住宅項目,提供約416,000平方米總樓面面積。於二零一二年,這個項目錄得總簽約銷售額約人民幣1,640,600,000元,可出售總樓面面積為40,095平方米。在更多小型單位及公寓戶類型推出銷售後,本集團將於二零一三年加強這個項目之營銷活動。

10.北京歡慶城

北京歡慶城項目於二零一二年重新啟動,並於二零一二年五月收購了合共130,000平方米土地。該項目目前處於規劃及研究階段。

專業建築

本集團透過旗下兩間全資附屬公司經營以設計、製造及安裝幕牆、金屬天面系統、鋁窗及內部掛板服務為主之專業建築業務。當中五礦瑞和(上海)建設有限公司(「瑞和上海」)負責中國市場業務,而五礦瑞和(香港)工程有限公司(「瑞和香港」)則負責香港市場業務。於二零一二年,來自此經營分部之收入上升41.5%。在扣除集團內部交易後,專業建築經營分部於二零一二年錄得經營虧損4,400,000港元,於二零一一年則為虧損76,600,000港元。

瑞和上海

於二零一二年,瑞和上海於提升其專業水平方面取得理想進展。年內在中國房地產業持續實施緊縮措施之環境下,城鎮化趨勢及不會受到限制性監控的商業房地產之開發活動增加,為瑞和上海帶來龐大商機。與政府和國有企業建立合作夥伴關係及專注於大額合約成為推動本公司表現之因素。瑞和上海之收入增長20.7%至752,000,000港元(包括集團內部交易所產生之收入34,100,000港元(二零一一年:113,800,000港元)),而溢利增長則實際持平。展望未來,中國市場將繼續在新建造工程提供穩定供應,但成本控制、熟練勞工短缺及劇烈的競爭將需要以持續有效地管理。

瑞和香港

於回顧年度內,在香港房地產市場暢旺及政府穩定推出基建及公共項目的基礎上,瑞和香港於二零一二年錄得之收入及溢利分別較去年增長44.7%及120.2%,至約120,200,000港元及200,000港元。成本壓力及激烈競爭所帶來的挑戰依然存在,瑞和香港透過跨境於深圳設立專業設計工作室,以處理瑞和香港的設計工作,進一步提升其技術實力。由於瑞和香港已建立起良好的專業聲譽,令其有更多機會參與大型項目,瑞和香港的前景樂觀。此外,瑞和上海和瑞和香港兩間公司現正緊密合作,彼此透過分享行業資訊以及提供客戶轉介及項目參考而產生龐大的協同效益。

物業投資

本集團於香港之物業投資組合,包括位於尖沙咀之中國五礦大廈及位於中環之東方有色大廈兩幢商業大廈,以及四個位於港島之住宅物業。於二零一二年,這個經營分部所產生之收入錄得7.6%之溫和增長,由二零一一年的52,800,000港元上升至二零一二年56,800,000港元(不包括集團內部交易所產生之收入1,600,000港元(二零一一年:1,000,000港元))。香港物業市場於二零一二年整體表現強勁,該分部的表現是來自兩幢商業大廈於年內的綜合貢獻。中國五礦大廈位於尖沙咀區,由於較低的出租率抵消了平均租金收入上升之影響,導致租金收入總額減少。圍繞中國五礦大廈有大廈在建中,相關的噪音及環境問題對吸引新租戶有不利影響。相反,東方有色大廈則受惠於有利的租金調整及實際上已全數租出。由於香港的實質成本上漲情況依然嚴重,這個經營分部之焦點為尋求進一步完善物業管理專業水平,以更有效控制成本及繼續提升資產組合以獲取更高投資價值。於二零一二年,中國五礦大廈及東方有色大廈分別獲頒「最佳物業管理獎」及「優秀工商物業管理獎」,可見相關努力已得到市場認可。

業務展望 - 截至2012年12月31日止年度

本集團繼續進行內部優化,包括項目發展、設計、執行及管理能力;融資及資本市場分析及規劃;銷售及營銷能力等。我們相信上述各項優化將有助維持及增強我們於中國房地產行業之競爭力。本集團旨在滿足客戶需求;並透過本集團之強大市場品牌及嚴格成本控制措施,向所有股東提供平均水平以上之回報。於中國房地產市場建立「五礦地產」品牌是一項持續的工作,最終將令本集團與同業區分的優勢更明顯,令本集團享有更理想的市場認同及價值,並將有利於本集團股東。展望未來,在控股股東之鼎力支持下,本集團對日後業務之進一步持續增長充滿信心並維持審慎樂觀態度。

資料來源: 五礦建設 (00230) 全年業績公告
集團主席 孫曉民 發行股本(股) 3,338M
票面值 港元 0.1 市價總值 (港元) 4,272M
 
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