2024年3月29日星期五
 
專家論市
Martin Hennecke
 
SOHO中國
HKEx 股份編號 : 00410 
 
公司簡介
主要從事物業發展和物業投資。

業務回顧 - 截至2012年12月31日止年度

北京主要項目

天安門南(前門)

該項目位於天安門廣場南邊的前門大街和東側地區,本集團擁有權益之商業面積約為54,691平米。約35,000平米建成並在出租運營。

光華路SOHOII

光華路SOHOII位於北京中央商務區中心,光華路SOHO項目正對面。總規劃建築面積約167,000平米。本集團計劃持有整個光華路SOHOII項目作為投資物業。該項目的地下部分已經完工。

銀河SOHO

銀河SOHO總建築面積約為330,000平米,由紮哈•哈迪德設計師設計,為北京東二環內的標誌性建築。

銀河SOHO項目於二零一零年六月二十六日開盤預售。截至二零一二年十二月三十一日,項目已實現累計合同銷售金額約人民幣16,173百萬元,辦公部分銷售均價約為人民幣63,634元每平米,商鋪部分銷售均價約為人民幣86,311元每平米。本集團計劃持有該項目大約34,096平米可租面積作為投資物業。該項目已於二零一二年十一月完工交付。

銀峰SOHO

銀峰SOHO(原望京SOHO)將被建成大規模寫字樓及商場項目,總建築面積近520,000平米,總可售╱可租面積為約420,000平米。望京地區是北京目前最成熟的高端居住區域,但缺乏具規模的寫字樓和商業設施。2014年銀峰SOHO全部建成後,將使望京地區的城市規劃更加平衡、完整。該項目最高建築高度可達200米,建成後將成為從機場高速路進入北京市區的第一個地標建築和視角點。望京地區目前是眾多跨國公司的中國總部所在地,該項目就緊鄰戴姆勒、西門子、微軟、卡特彼勒等公司的中國總部。

銀峰SOHO塔一、二於二零一一年八月二十日開始預售。截至二零一二年十二月三十一日,該項目已實現累計合同銷售金額約人民幣12,766百萬元。辦公部分銷售均價約為人民幣49,321元每平米,商鋪部分銷售均價約為人民幣91,078元每平米。本集團計劃持有該項目塔三約134,000平米可租面積作為投資物業。銀峰SOHO由紮哈•哈迪德設計師設計,正在開發建設中。塔一和塔二預計將於二零一三年完工交付,塔三預計將於二零一四年完工交付。

上海主要項目

SOHO世紀廣場

本集團於二零一一年八月完成收購嘉瑞國際廣場之目標物業。收購的物業為SOHO世紀廣場整幢大樓(不包括24樓及地庫中的40個停車位),可租總建築面積約42,954平米,包括約42,522平米的辦公面積及約432平米的商鋪面積。

SOHO世紀廣場位於上海浦東區世紀大道,坐落於浦東竹園商業區,鄰近陸家嘴金融區,距離金茂大廈與東方明珠電視塔僅三公里。SOHO世紀廣場交通便利,擁有便利的軌道交通網絡及路面交通系統,步行五分鐘可到達地鐵4號線的浦電路站,步行八分鐘可到達地鐵2、4、6及9號線的換乘車站世紀大道站。世紀大道站為目前中國最大的地鐵交通樞紐。

本集團持有該項目作為投資物業。該項目已於二零一二年交付本集團,目前正在出租經營中。

淩空SOHO

淩空SOHO(原虹橋SOHO)土地面積為86,164平米,地上的規劃總建築面積為216,000平米,總建築面積約為343,000平米。該項目位於上海虹橋臨空經濟園區,緊鄰全球規模最大的上海虹橋交通樞紐。上海虹橋交通樞紐為航空、高速鐵路、地鐵等現代交通方式的匯聚點,為全球規模最大的交通樞紐和上海當前最具活力的地區。從虹橋交通樞紐到達長三角地區最繁華城市只需半小時左右,使該交通樞紐及其周邊成為中國最具發展潛力的區域。

該項目正在開發建設中。本集團計劃持有該項目作為投資物業。

SOHO復興廣場

本集團於二零一零年十月十二日以約人民幣12.1億元收購了持有SOHO復興廣場(原復興路SOHO)的項目公司之48.4761%股權。二零一一年三月和二零一二年四月分別再以按合作框架協議計算之同等代價兩次增持該項目公司股權至100%。SOHO復興廣場位於上海最繁華及最具現代魅力的商業街淮海中路,直達地鐵10號線及13號線(在建),鄰近商業氣氛最多彩多姿之上海新天地。項目作商業及辦公用途,總規劃建築面積約137,000平米。

該項目正在開發建設中。本集團計劃持有該項目作為投資物業。

外灘SOHO

該項目總佔地面積約22,462平米,規劃總建築面積約為189,000平米。本集團持有項目公司大股東鼎鼎國際投資股份有限公司(「國鼎」)90%的權益,並由此間接持有項目公司61.506%的權益。國鼎享有約132,000平米的總體規劃建築面積,其中包括65,000平米的地上寫字樓和商業面積,以及17,000平米的地下商業面積。

外灘SOHO位於永安路以東、新永安路以南、中山東二路以西、新開河路及人民路以北處,處於外灘第一排的黃金寶地,毗鄰上海最知名的景點城隍廟,地處外灘立體交通樞紐及遊艇碼頭旁,具有極為成熟和活躍的商業氛圍。

該項目正在開發建設中。本集團計劃持有該項目作為投資物業。

虹口SOHO

本集團於二零一一年七月完成收購上海虹口區海南路10號之地塊土地,後命名為虹口SOHO。虹口SOHO項目佔地面積約為16,427平米,用作商業及辦公用途,總可租建築面積約為70,325平米,包括約65,467平米地上辦公面積和約4,858平米之地上及地下商業面積。

虹口SOHO位於地鐵10號線四川北路站,距離地鐵3號線及4號線之換乘站寶山路站僅300米。地塊位於上海三大商圈之一的四川北路商圈內最成熟、核心的地段。

該項目正在開發建設中。本集團計劃持有該項目作為投資物業。

SOHO靜安廣場

本集團於二零一一年三月三十一日訂立框架協議收購上海曹家渡地塊,後命名為SOHO靜安廣場。該項目作商業、辦公室及公寓用途,佔地面積約14,832平米,總規劃建築面積共約76,362平米,其中地上建築面積約51,130平米。

SOHO靜安廣場於上海靜安區曹家渡商圈,臨近長壽路商業街,周邊商業氛圍活躍、地鐵2號線、3號線、7號線及11號線環繞,未來此區域還將增加地鐵13號線和14號線,是靜安區的另一辦公、商業和高檔公寓聚集區域。

該項目的規劃及設計工作基本完成。

SOHO海倫廣場

本集團於二零一一年四月收購上海海倫路站地塊,後命名為SOHO海倫廣場。該地塊面積約28,103平米,用作商場及辦公用途,總規劃建築面積約168,873平米,包括地上寫字樓及商場面積約115,180平米及地下商場面積及配套停車位約53,693平米。

SOHO海倫廣場位於中國上海虹口區地鐵10號線海倫路站,所處的地段為虹口區的中心區域,毗鄰四川北路商圈,距離市中心人民廣場僅2.5公里,距浦東陸家嘴及外灘僅6分鐘車程。地鐵10號線、4號線在此交匯,10號線貫穿上海主要商圈,被譽為上海的地下「黃金走廊」;4號線是上海最中心的軌道環線,環接浦西與浦東。

該項目正在開發建設中。本集團計劃持有該項目作為投資物業。

外灘8-1地塊

本集團於二零一一年十二月二十九日訂立股權與債權轉讓協議,以人民幣40億元間接收購上海海之門房地產投資管理有限公司50%的權益。截止二零一二年十二月三十一日,本集團現有間接持有上海外灘8-1地塊項目公司50%的權益。

外灘8-1地塊佔地面積約45,472平米,規劃用作綜合辦公、商業、金融及文化藝術用途。該項目規劃的總建築面積為426,073平米,地上總建築面積約274,777平米(其中可租建築面積為269,968平米,包括商業面積40,590平米、辦公面積190,000平米、酒店面積30,000平米及文化藝術中心面積9,378平米)以及地下建築面積151,296平米(包括地下零售面積51,002平米)。30,000平米酒店面積以及6,000平米地下配套用房的權益已出售予第三方。

外灘8-1地塊位於上海黃浦區外灘的豫園與十六鋪世博水門之間,毗鄰外灘交通樞紐以及本公司於二零一零年六月收購的外灘SOHO項目。外灘8-1地塊處於黃浦江畔,可飽覽黃浦江景緻,並與浦東上海環球金融中心及金茂大廈隔江相望。

該項目已開工建設。本集團計劃持有該項目作為投資物業。

SOHO天山廣場

本集團於二零一二年四月十七日宣佈訂立框架協議,以總代價人民幣約2,129百萬元收購位於上海長寧區天山路項目,後改名為SOHO天山廣場。該項目佔地總面積約25,594平米,總建築面積約170,000平米,用作辦公及商業用途,地上建築面積約106,441平米(其中可租建築面積約102,357平米)。

SOHO天山廣場位於上海長寧區虹橋涉外貿易中心最核心地段,區域是上海市第一個涉外商務區,入駐內外資企業及機構4,400多家,外國企業雲集,50%以上之公司為外資企業及機構,包括英特爾、通用電氣、三星、殼牌等跨國企業。

SOHO天山廣場緊鄰天山路商業街,毗鄰內環線和地鐵2號線婁山關站,周邊商業氛圍活躍,所在區域是長寧區的辦公、商業和高檔公寓聚集地。SOHO天山廣場建成後將大大提升區內辦公和商業設施的品質。

該項目已開工建設。本集團計劃持有該項目作為投資物業。

SOHO中山廣場

本集團於二零一一年五月六日收購上海一商業地產項目,後命名為SOHO中山廣場。該項目佔地面積約16,176平米,為商業及辦公用途,由兩座樓宇組成,總建築面積為142,000平米,包括100,218平米辦公面積以及12,691平米商業面積。

SOHO中山廣場位於上海長寧區中山西路,位於虹橋商務區核心地段,距徐家匯商圈及中山公園商圈只有約2公里,離虹橋交通樞紐約8公里。SOHO中山廣場擁有便利的交通網絡,鄰近地鐵10號線宋園路站及地鐵3、4及10號線虹橋路站,緊鄰中山西路、內環高架路,交通便利。

截至二零一二年十二月三十一日,該項目已實現累計合同銷售金額約人民幣3,039百萬元。

業務展望 - 截至2012年12月31日止年度

從財務指標上看,本集團具備最穩健的財務支持,淨負債率僅有2.6%,現金超過人民幣220億元,這使得本集團在轉型過程中有充足資本應對未來可能發生的任何經濟、市場的波動和振蕩的同時,也能更好的抓住北京和上海兩個核心城市的收購機會。2013年我們仍將專注於上海和北京土地、項目的收購,2013年也充滿非常好的收購機會。

北京、上海兩地辦公樓租金在穩定上漲,有時北京上漲的快一些,有些上海上漲的更快一些,總體都是穩定上漲,這就是我們新的發展模式和戰略的基礎,從今天來看,我們的這些基礎是穩定,而這些基礎是任何其他二線城市完全不具備的。

商業用房指辦公樓和商鋪。由於網上購物的流行對商鋪的衝擊是巨大,未來幾年會越來越大,我們的應對辦法是減少商鋪,一定要建的商鋪以體驗店類型為主。如佳能、三星等一批大體驗店已經落戶我們物業。

我們處在一個被互聯網改變的社會中,SOHO中國如何適應這種變化呢?2012年我們將所有銷售和出租都放在互聯網上,在網上明碼標價,私下無一分錢的優惠和折扣,真正做到了對所有客戶公開、透明、公正。從根本上改變了房地產行業多少年來價格不透明的潛規則。良好銷售和出租的效果證明這一舉措十分正確。另一件事是將所有採購、招投標放在網上,真正做到公開透明,這樣吸引了大批正直的有實力的廠家參加,採購產品品質在上升,成本在下降。

2013年的每一天,我們仍會不斷反省,不斷修正我們的策略,讓SOHO中國不斷符合市場,適應市場的變化。但我們的指導思想永遠不變,建設市場上、社會上需要產品,撥開雲霧和泡沫、看到市場真正需求,不取巧、不在泡沫中去賭博。把為社會進步、為社會生產需要產品作為我們不變的方向,我們公司的發展就會是安全的,這樣的機構對於社會的進步就是有價值的。

資料來源: SOHO中國 (00410) 全年業績公告
集團主席 潘石屹 發行股本(股) 4,826M
票面值 港元 0.02 市價總值 (港元) 30,985M
 
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