2022年10月3日星期一
 
專家論市
Martin Hennecke
 
漢港房地產
HKEx 股份編號 : 01663 
 
公司簡介
公司為重點於中國江西省從事住宅房地產開發業務的房地產開發商。

業務回顧 - 截至2013年03月31日止年度

收入

於回顧年度,本集團錄得收入約為人民幣559.9百萬元,主要來自銷售撫州華萃庭院及宜春御湖城之住宅單位,連同南昌紅谷凱旋之商業單位。收入較上一財年增長約8.7%。於回顧年度已售住宅及商業物業(不包括停車位)總建築面積(「建築面積」)約為99,983平方米。

銷售成本及毛利率

銷售成本由上一財年約人民幣300.2百萬元增加至回顧年度約人民幣369.3百萬元。於上一財年,收入有較大部分來自商業單位及停車位之交付,其毛利率較於回顧年度佔較大比例之已出售住宅單位之毛利率為高。因此,毛利率由上一財年之41.7%減少至回顧年度之34.1%。

其他收入

其他收入由上一財年約人民幣15.8百萬元(經重列)增長至回顧年度約人民幣41.0百萬元。該增長主要為回顧年度內本集團投資物業及自開發中物業轉撥至投資物業之公平值收益淨額增加。

銷售及分銷費用

銷售及分銷費用由上一財年約人民幣3.9百萬元(經重列)增加至回顧年度約人民幣13.3百萬元。回顧年度銷售費用較高主要由於宜春御湖城市場營銷費用增加所致。

管理費用

管理費用由上一財年約人民幣15.0百萬元(經重列)增加至回顧年度約人民幣20.2百萬元,主要由於員工成本、專業及顧問費及土地使用稅分別增長約人民幣1.2百萬元、人民幣1.0百萬元及人民幣2.8百萬元所致。

年內溢利

由於以上因素之綜合影響,本集團於回顧年度錄得除稅前溢利約人民幣198.2百萬元,較上一財年約人民幣200.7百萬元減少1.3%。

所得稅開支自上一財年約人民幣99.9百萬元減少至回顧年度約人民幣73.0百萬元。所得稅減少乃主要由於回顧年度內向客戶交付之物業應課稅價值減少導致土地增值稅(「土地增值稅」)減少所致。根據中國土地增值稅暫行條例及相關實施細則,實體因出售或轉讓物業而產生之收益須按物業增值額以由30%至60%之累進稅率繳納土地增值稅,銷售一般住宅物業可獲若干豁免,惟增值額不可超過可扣減項目(定義見相關土地增值稅法規)金額之20%。銷售商業物業不合資格獲得有關豁免。

因此,本公司擁有人應佔年內溢利由上一財年約人民幣101.3百萬元增長至回顧年度約人民幣126.4百萬元,增長約24.8%。

於一間合營企業之權益

於一間合營企業之權益自於二零一二年三月三十一日約人民幣95.1百萬元(經重列)增加至於二零一三年三月三十一日人民幣174.1百萬元。該增加乃由於本集團為宜春御湖城第三期向合營企業作出墊款所致。

開發中物業

於二零一三年三月三十一日,本集團開發中物業由於二零一二年三月三十一日約人民幣1,078.3百萬元(經重列)減少至約人民幣1,066.0百萬元。該減少乃由於若干先前尚在開發當中之物業單位已於回顧年度內竣工所致。

待售物業

於二零一三年三月三十一日,待售物業由於二零一二年三月三十一日約人民幣338.5百萬元減少至約人民幣311.2百萬元,該減少主要由於宜春御湖城第一期之竣工住宅單位已於回顧年度內交付予買家所致。

業務展望 - 截至2013年03月31日止年度

於江西省房地產市場建立其領導地位後,本集團旨在透過於中國開發產生高回報之住宅及商業項目以加快其增長步伐。為與該目標一致,本集團會將其於物業項目的成功投資模式複製以拓展其據點至全國其他地區。另一方面,本集團正致力向海外市場擴展,以作為先行者之優勢而受惠。尤其是,鑑於南非的開發成本較為合理且市場增長前景可觀,本集團將密切關注在該國發展的可能性。本集團亦將透過其廣泛的網絡努力加快物識具較高投資潛力之物業項目。

於二零一三年三月,本集團成功取得一幅位於中國浙江省杭州市之土地。該項目之規劃建築面積約為81,928平方米,擬開發作商業用途。此舉顯示本集團實踐多元化物業組合之決心,以把握商業樓宇及零售店舖不斷增長之需求。透過增加優質的投資項目至其現有的物業組合,本集團旨在提升其資產的整體價值,強化其業務及財務基礎,為其股東帶來長遠及理想回報。

就中國房地產市場而言,自二零一二年年底開始,中國政府對市場不斷採取更為嚴格的控制。於二零一三年二月二十日之國務院常務會議上,中國政府透過實施「新國五條」,表明其欲消除投機及投資性購房,改革購房配額政策及實施不同的房貸政策,以加強對房地產市場之控制之決心。同時,中國政府已明確闡述不會放鬆對房地產市場限制之整體政策方針。

整體而言,本集團預計中國房地產市場於二零一三年仍將充滿挑戰。本集團認為,中國政府將繼續推出一系列政策措施,包括「限價」、「限購」及「限貸」等政策,以抑制房價過度增長。儘管如此,值得強調的是中國政府旨在建立全面有效的監管制度,以實現房地產市場之長期健康及穩定發展。政府藉此方式允許持作自用購房需求(而非投機或投資性需求)增長。此外,中國之城市化將產生持續性購房需求,可持續經濟增長將刺激改善性住房需求,顯示中國房地產市場將經歷一個長期增長週期。

資料來源: 漢港房地產 (01663) 全年業績公告
集團主席 Chan Heung Ling 發行股本(股) 1,200M
票面值 港元 0.01 市價總值 (港元) 912M
 
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