2021年4月18日星期日
 
專家論市
Martin Hennecke
 
遠洋地產
HKEx 股份編號 : 03377 
 
公司簡介
主要從事房地產開發、建築、整修及裝飾工程、物業投資、物業管理及酒店經營業務。集團為北京最大的房地產公司之一。

業務回顧 - 截至2012年12月31日止年度

入賬銷售收入

本集團2012 年物業開發業務的營業額增長48%,達到人民幣260.53 億元(2011 年:人民幣176.18 億元)。交付可售樓面面積由2011 年約1,481,000 平方米增加39%至2012 年約2,055,000 平方米。不包括車位銷售,2012 年平均入賬銷售價格約為每平方米人民幣13,000 元(2011 年:每平方米人民幣12,500 元)。

協議銷售

2012 年, 本集團協議銷售額達到新高的人民幣311.19 億元, 較2011 年人民幣270.05 億元增長15%。包括車位在內售出的總樓面面積增加25%至約2,611,000 平方米(2011 年:2,096,000 平方米)。2012 年,包括車位銷售在內的每平方米平均銷售價格約為人民幣11,900 元(2011 年:人民幣12,900 元),如剔除車位銷售,2012年每平方米平均銷售價格為人民幣12,100 元(2011 年:人民幣13,400 元)。平均售價輕微下挫主要由於熱點城市以外的其他二線城市貢獻上升。可供2013 年或之後年份入賬的尚未入賬協議銷售額為人民幣348.75 億元,較2011 年底人民幣298.09 億元增長17%,將有助於推動本集團未來的營業額增長。

項目施工進度及發展中項目

2012 年竣工的總樓面面積和竣工的總可售樓面面積分別約為2,826,000 平方米和2,362,000 平方米, 較2011 年分別增加了51%和46%。同時, 本集團計劃將於2013 年維持我們的施工規模,從而有足夠的銷售資源及可交付的樓面面積以滿足我們的發展需要。

土地儲備

本集團的土地儲備於2012 年12 月31 日減少4%至22,969,000 平方米(2011 年:23,989,000 平方米),而土地儲備應佔權益部分則減少6%至19,375,000 平方米(2011年:20,647,000 平方米)。於2012 年,本集團購入3 幅土地,總樓面面積為1,342,000平方米及應佔權益約1,027,000平方米,平均購買成本為每平方米人民幣3,300元。於2012 年12 月31 日,本集團土地儲備的每平方米平均土地成本約為人民幣3,200
元(2011 年:人民幣3,000 元)。

業務展望 - 截至2012年12月31日止年度

中國房地產行業經歷了十餘年高速增長之後,已進入一個相對成熟的新階段。新階段有三個特徵,一是增速放緩而總量保持高位。增速放緩背後,固然與政府「有形之手」相關,更為重要的是中國經濟增速亦趨緩。不過,樂觀一面照舊存在,商品房需求總量巨大不容置疑 — 增速未來依然能保持。二是冷熱不均,不同城市、企業、產品的分化現象進一步加劇,市場集中度持續提升。雖然全國各類城市成交量均有所增長,一線、二線、三線城市同比增長差別顯現。不難理解,過去幾年一線及部分熱點二線城市「限購限貸」政策執行最為嚴格,積壓的需求也相對更多。儘管在第一季度房地產市場整體探底之後,購房者預期隨之轉變、踴躍出手,促成2012 年逐步回暖局面。相對而言,三四線城市在過去一年中成交量增速不大。三是謀求業務多元化成為行業共識,不少地產企業均積極開拓物業投資領域。房地產開發商竭力做好商業地產,從投融資、取地、定位到規劃設計、招商、建設、運營等各個環節。

我們認為2013 年中國房地產行市場將保持平穩增長態勢,全年可能會經歷一輪「先揚後抑」的變化。2013 年上半年將延續2012 年末「暖冬」市場趨勢,下半年變化關鍵看價格的漲幅是否合理,如超出政府、購房者心理預期,則將面臨下行壓力。由於調控政策本身已經十分嚴格,普遍預期穩定的政策應是中央政府2013 年調控主基調。同時,市場反映也表明政府現行調控之「差別化」舉措十分有效,預計這一思路將進一步延續、深化,合理的自住性需求仍將繼續得到支持。

我們預期一線城市因為供應稀缺,而人口基數均達千萬級、年均新增人口數達數十萬級,需求仍十分旺盛,存在一定的價格上漲壓力。不過,因為房價相對於普通居民收入水準而言已經在高位,加之2011 年之前積壓的剛性需求在2012 年第2 季度以來經歷了一個持續釋放歷程,同時也是政府調控重點關注對象,不太可能出現暴漲。二線城市相對於一線城市而言,城鎮化率仍較低,人口基數大且密度低,後發優勢明顯,將成為全國經濟和房地產市場的新增長極。由於二線城市房地產市場整體供求關係較為平衡,未來需求將平穩釋放,價格也將平穩上升。三四線城市普遍存在供應過量的風險,不過位於大城市輻射範圍內的地區則相對較好。

雖然外部環境仍存在諸多不確定性,本集團依然十分看好沿海沿江、經濟發達的中心城市及其周邊地區的房地產市場,這些地區經濟實力更強、新增城鎮人口更多、發展後勁更足。

資料來源: 遠洋地產 (03377) 全年業績公告
集團主席 李明 發行股本(股) 5,872M
票面值 港元 0.8 市價總值 (港元) 25,543M
 
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