2022年10月3日星期一
 
專家論市
Martin Hennecke
 
萊蒙國際
HKEx 股份編號 : 03688 
 
公司簡介
集團是中國的房地產物業開發商,主要於中國長江三角洲、珠江三角洲、北京-天津及成都—重慶地區從事城市多功能綜合體的發展及營運以及中高檔住宅物業的發展及銷售。

業務回顧 - 截至2012年12月31日止年度

在經歷二零一二年上半年嚴峻的市況之後,中國房地產市場於下半年在平均售價及成交量方面皆出現強勁復蘇。於二零一二年,新建商品物業的成交金額及成交量較二零一一年分別按年上升約10.0%及1.8%。

於二零一二年,本集團抓緊市場機遇,錄得合同銷售約6,279,200,000港元,相較二零一一年增加約24.7%,創下本集團歷史新高。銷售表現理想,超出本集團於年初所定全年銷售介乎5,000,000,000港元至6,000,000,000港元的目標,主要歸因於本集團適時推出的進取銷售策略、受歡迎的產品供應結構(二零一二年合同銷售面積其中約71.9%為以首置及首改買家為目標的住宅單位,其單位面積為144平方米或以下)、產品質素優越及創新產品設計。更重要的是,儘管市場競爭日趨激烈,本集團項目持續獲得市場青睞。例如,於二零一二年第三季,水榭春天五期為深圳最暢銷的住宅項目。就二零一二年常州住宅銷售金額而言,常州萊蒙城名列第三位。就二零一二年杭州已售單位數量而言,杭州水榭山為最暢銷的排屋項目。

於二零一二年,本集團經常性租金收入錄得穩定增長。二零一二年租金收入約為129,200,000港元,較二零一一年增長約23.4%。隨.本集團社區商業中心品牌萊蒙領尚於二零一二年在深圳開業,本集團已落成營運的投資物業可租賃總建築面積由截至二零一一年十二月三十一日約147,625平方米增至截至二零一二年十二月三十一日約170,018平方米。連同常州萊蒙城九期(2-B)-萊蒙領尚的零售資產及成都萊蒙都會的購物商場(兩者均為已竣工但未開業的投資物業),本集團截至二零一二年十二月三十一日的投資物業可租賃售總建築面積達至約229,993平方米,公允價值約為4,230,800,000港元(相當於本集團資產總值約17.0%)。

於二零一二年,本集團已完成興建三個項目(共五期),所涉及可銷售╱可租賃總建築面積約為499,016平方米,較二零一一年增加約75.6%。截至二零一二年十二月三十一日,可銷售╱可租賃總建築面積合共約為621,071平方米的六個項目(共八期)處於在建階段,較二零一一年減少約15.8%。

鑒於年初本集團現金儲備相對充裕,加上淨負債比率偏低,本集團把握本年度首三季中國土地市場相對疲弱的契機,進一步擴闊土地儲備的規模及地區範圍。本集團秉承反週期及雙線產品的土地儲備策略,於二零一二年在南京、南昌、天津及常州選擇性地以較低成本購買額外的住宅及城市綜合體項目,該等項目的計容積率建築面積合共約為1,170,462平方米。新增土地儲備的平均成本約為每平方米人民幣3,143.5元(相當於約每平方米3,909.3港元)。倘計及南昌及南京兩個新增城市,本集團土地儲備所涵蓋地區範圍進一步擴展至九個城市,截至二零一二年十二月三十一日的淨可銷售╱可租賃總建築面積約為5,107,706平方米。截至二零一二年十二月三十一日,本集團土地儲備的平均土地成本約為每平方米人民幣2,254.2元(相當於約每平方米2,803.4港元)。

年內,本集團著力專注進一步改善其營運效率,以進一步提升本集團的資產週轉及市場競爭力,並於適時完成主要項目節點、成本控制及產品標準化等範疇實現顯著改進。此外,本集團已增強其商業物業管理團隊,藉此為日後擴展投資物業組合(主要包括購物商場、社區商業中心、零售商店及停車位)奠定穩健基礎。

業務展望 - 截至2012年12月31日止年度

我們相信,中央及地方政府將繼續實施包括限購、限貸及徵收稅收等多項市場控制措施,以防止中國房地產市場出現過熱情況。然而,我們仍對行業長期增長潛力感到樂觀。我們認為,城市化步伐加快,居民財富穩步增長,小家庭數目上升及通脹壓力持續將有助推動位置優越的優質住宅及零售物業需求增長。與此同時,我們亦清楚意識到中國若干城市(大部分為三線或以下規模城市)正因其房地產市場的供求失衡而承受.沉重的壓力。

於二零一三年,本集團將進一步增加其可銷售資源,從而保持合同銷售金額增長。基於土地儲備增加及營運效率持續改善,本集團二零一三年的可銷售資源預期將按年增長約30%至約11,600,000,000港元。本集團將二零一三年全年銷售金額目標設定為8,000,000,000港元,即較二零一二年實際合同銷售金額約6,300,000,000港元增長約27%。儘管本集團追求高週轉及合同銷售金額增長,惟本集團仍將致力平衡產品定價及銷售量。

本集團亦將調整其產品供應結構,以提升對準首置及首改買家的可銷售資源比例。例如,南京新增住宅項目(水榭春天-南京)及南昌新增綜合體項目(南昌萊蒙都會)的住宅部分均是以自住客戶為主要目標的住宅產品。本集團二零一三年可銷售資源中約71.2%為單位面積144平方米或以下的首置、首改住宅單位。

基於其業務發展需要,本集團將繼續拓展業務規模,調整土地儲備的焦點地區,從而增加其於具備理想供求狀況及強勁升值潛力的城市的覆蓋,尤其是珠江三角洲及長江三角洲區域的一線及二線城市。於二零一二年九月購買之南昌綜合體項目不但讓本集團能發掘南昌(江西省唯一核心城市)的重大增長潛力及其於中國中部的龐大覆蓋範圍,其亦有助本集團顯著增強其投資物業組合。同時,本集團日後購買土地儲備時,定必繼續確保財務狀況穩健。

最後,為求於競爭愈見激烈的中國房地產行業中與時俱進,本集團於二零一三年將進一步改善其項目執行能力、銷售策略、成本控制、產品設計、產品質素、概念創新、物業管理服務及人力資源管理等等。

資料來源: 萊蒙國際 (03688) 全年業績公告
集團主席 黃俊康 發行股本(股) 1,155M
票面值 港元 0.1 市價總值 (港元) 4,551M
 
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